窮忙族買樓大翻身

窮忙族買樓大翻身

窮忙族買樓大翻身 - 窮忙族買樓大翻身變包租 公的鍾學良

現 在不只是年輕人，就連中產亦呻置業難，認為目前樓價高不可攀。不過只有30多歲的鍾學良，經過債務重組還清20多萬元欠債後，現時已手持4個 住宅及2個舖 位，兩年前更因聽到「醫生、律師買唔到樓」，決定出書和開班教人投資。他聲言在低息環境下，應該利用加按多套現資金，在物業市場上「錢賺 錢」，令財富以幾 何級數升值。

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現 時身為投資策略研究課程總監的鍾學良，早前出書《窮忙族買樓大翻身》，將自己由欠債變為「包租公」的經歷道出。他表示，激發他出書及開辦投資 講座的導火 線，其實源自一個電台節目，「幾年前，我聽到有人打電話到電台，向（時任特首）曾蔭權投訴，表示自己和男友分別是醫生及律師，但都未能置業。 當時在社會造 成很大迴響，當時我亦很生氣，既然我可以手持多個物業，為何這類高收入人士卻說買不到樓？所以我決定與公眾分享置業心得。」

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窮忙族買樓大翻身 - 聯名買樓不利借貸紀錄

他表示2002年科網股爆破，令他損失慘重，加上需要交稅，故財政拮据，更欠下20多萬的信用卡數，相當於他當時的一年薪金，需要以債務重 組的方式歸還欠款，最終在兩年後成功清還所有款項。

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「還債的兩年過得很辛苦，我要推掉所有應酬和娛樂，亦不開私家車，還清欠款後，由於已經習慣節儉的生活，所以將多出來的錢用作儲蓄，終於在 2005年，以約100萬元購入一個西營盤480方呎的全海景單位作自住，成功上車。」

鍾 學良表示，當時借九成按揭，首期只需10多萬元，至2007年，他終於首次買入收租物業，但他直指自己當時因為欠經驗，所以和家人聯名買入物 業，但認為這 做法其實不明智：「如果一對夫妻聯名借200萬元買樓，在銀行的信貸準則中，他們不會各自欠債100萬元，而是各自欠200萬元，即總共 400萬元。」

「在這個準則下，他們要再增持物業，就會因為供樓負擔比重變大，難以取得較高的按揭成數和通過壓力測試。」

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他 現在手持的住宅已達6個，主要是購入時樓價仍僅為百多萬元的細單位，他認為「現時的息率低（見圖），應該盡量多借錢，達到錢賺錢的效果，所以 我會加按名下 的物業，再以套現所得的錢買樓，單是西營盤那個自住單位，我已經加按了兩次，但如果日後息口升高，我可能會售出某些物業，利用售樓套現的錢贖 回其他單 位。」

 

他透露2008年金融海嘯時，當時4個租戶中，有兩個向他提出退租，一個要求減租，幸好當時回報率亦不差，減租後仍可抵消供款，不用放售單 位，但如果出現第二波金融海嘯，他可能也要放售單位。

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窮忙族買樓大翻身 - 舊區單幢樓 樓價穩定勝大屋苑

經 過幾次買樓的經歷後，他認為很多人在這方面的投資都存在誤解，如普遍人都傾向買大型屋苑和港鐵沿線，但在他看來其實不明智。「遇到跌市時，大 型屋苑因為單 位數量多，所以容易出現多個業主同時放售物業的情况，到時樓價就會容易踐踏式下跌。反而舊區的單幢樓，因為業主大多年長，又持貨多年，所以較 少出現拋售情 况，樓價相對穩定。」

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窮忙族買樓大翻身 - 投資舖位 忌買臨時租約舖

除 了住宅之外，鍾學良近年也開始購入舖位物業，去年首次購入西環一個1100萬元的舖位後，近日亦以約2000萬元的價錢售出，一買一賣升值逾 八成。他認為 買舖前須留意地段日後的發展，該舖位日後又可否轉變用途，如文具舖的租金一定較低，但改為食肆後租金就會提高，藥房的租金又會高於食肆。部分 舖位投資者就 是熟悉舖市這個特點，所以懂得利用新租，令舖位價格急升，「有些舖位以高價租予臨時租戶，令租金看似較高，不過臨時租戶離開後，買家就會發現 物業很難找到 新租客，而且租金亦低，所以我不會買由臨時戶租承租的舖位。」

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他幾個月前亦和多名投資者，共斥資480萬元共同購入一個位於油尖旺區的1100方呎舊式單位，打算改裝為賓館，瞄準自由行市場。